주택임대소득 과세대상 Q&A

그동안 한시적으로 비과세되던 연 2,000만원 이하 주택임대소득이 올해부터는 종합소득세 신고 대상이 됐다. 사업소득이지만, 주택임대소득은 일반 사업소득과 다른 점이 있다. 

주택임대소득의 수입금액이 2천만원 이하(2019년 귀속분)인 주택임대자도 신고를 해야하는 첫 해이다. 2014년~2018년 귀속분까지는 주택임대소득의 수입금액 2천만원 이하인 경우 소득세가 비과세됐다. 또한 올해부터는 주택임대자가 세무서에 사업자등록을 하지 않을 경우 수입금액의 0.2%의 가산세를추가로 부담해야한다.
국세청은 지난 7일 이같은 내용을 발표하고 다주택임대사업자 중심으로 세무검증을 강화하겠다고 했다. 따라서 주택임대를 하고 있을 경우 과세 여부와 사업자등록, 사업장현황신고, 소득세 신고를 꼼꼼하게 챙겨야 한다.

 

주택임대소득,과세 대상인지 여부부터 확인

 

주택을 임대하고 받은 수입도 다른 일반 부동산 임대와 마찬가지로 사업소득으로서 원칙적으로 종합소득 신고를 해야 한다. 
다만, 연 2,000만원 이하 주택임대소득은 2018년 말까지 한시적으로 비과세했고, 2019년 귀속 소득부터는 과세 대상이므로 올해부터 소득세를 신고해야 한다. 모든 주택임대소득이 신고 대상은 아니다. 
부부 합산 1주택이고 기준시가 9억원 이하 주택의 임대소득은 비과세로 신고하지 않아도 된다. 주택 기준시가는 매년 4월 말 공시하며 재산세나 종합부동산세의 과세 기준이 되는 가격으로서 매매 거래할 때의 시가와는 다르다. 

 

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기준시가는 매년 변동하기 때문에 9억원 이하였던 주택이 이후 기준시가가 올라 9억원을 초과하면 임대소득 과세 대상이 되므로 반드시 확인해야 한다. 주택을 여러 채 임대하더라도 전세로 임대할 때는 과세 기준이 달라진다. 
전세 보증금에 대해서는 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억원 초과일 경우 과세 대상이다. 이때 주택수 계산 시 소형 주택(기준시가 2억원 이하이고 전용면적 40㎡ 이하)은 제외하고 계산한다.

간주임대료 계산
월세 임대 시 임대소득은 월세 수입을 합산한다. 그런데 전세 임대는 어떻게 과세할까. 전세 보증금 자체는 수입이 아니므로 보증금을 은행에 예치해 받는 수준의 이자를 임대료로 계산한다(간주임대료). 
간주임대료 계산 방식은 전세 보증금 합계액에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱한 다음 법에 정한 이자율을 곱하는 것이다. 이자율은 시장 이율을 고려해 조정하기도 한다. 올해 종합소득세 신고 시 적용하는 이자율은 연 2.1%이나 최근 발표에 따르면, 올해 소득분(내년 신고분)에 대해서는 연 1.8%로 인하해 적용할 예정이다.

종합과세와 분리과세 선택
과세 대상 주택임대소득이 연 2,000만원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 납세자가 더 유리한 쪽으로 선택해 신고할 수 있다. 
종합과세는 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~42%)을 적용하고, 분리과세는 14% 소득세율로 계산한다. 개인별로 다른 종합소득 규모나 소득공제 등이 다르므로 좀 더 유리한 방식을 미리 확인해 종합소득세 신고 시 선택하면 된다.
 다른 종합소득이 2,000만원 이하라면 분리과세 선택이 유리한 경우가 있다. 분리과세 선택 시 경비율과 함께 기본공제(400만원 또는 200만원)를 적용하기 때문이다. 

 

임대주택에 대해 관할 구청과 세무서에 사업자 등록 등 조건을 충족한 등록사업자는 분리과세 선택 시 경비율 60%와 기본공제 400만원을 적용받을 수 있다. 이렇게 하면, 주택임대 수입이 연 1,000만원 이하일 때 주택임대소득 금액이 없는 것으로 계산된다. 같은 조건에서, 등록사업자가 아니라면 경비율 50%와 기본공제 200만원이 가능하다. 
이때에는 주택임대 수입이 연 400만원 이하일 때 주택임대소득 금액이 없는 것으로 계산된다. 따라서 다른 종합소득이 2,000만원 이하이면 주택임대소득을 위 금액 이하로 조정하는 방식으로 세금 부담을 줄일 수 있다.

 

 

주택 임대소득의 과세 기준과 방법
월세의 경우 2주택자부터 과세되나 1주택자도 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 과세된다.
임대보증금은 3주택 이상자부터 과세되며, 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우만 과세된다.
보증금의 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감 후 60%와 2.1%를 곱하고 임대관련 이자, 배당소득을 차감해서 계산한다. 주택수는 부부 합산하여 계산하는데, 소형 주택일 경우 간주임대료 과세대상 주택에서 제외된다.

 

 

과세 대상 주택임대차 신고
올해부터 신고를 해야하는 과세대상 주택임대소득자라면 5월 소득세 신고 외에도 사업자등록, 사업장현황신고를 해야한다.

 

1. 사업자등록 (~1월 21일)
주택임대사업자는 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장해당 주택) 관할 세무서에 사업자을 신청해
야 한다. 세금 혜택을 받기 위해 이미 지자체 시군 구청)와 세무서에 임대사업자등록을 한 사람은
게 사업자등록을 할 필요가 없다.
그러나 지자체에 사업자등록을 하지 않은 경우라도 올해부터 세무서에 임대사업자등록을 하지 않을 경우 
직전일까지 수입금액의 가산세가 부과된다. 2019.12.31 이전에 주택임대를 시작하고 올해도 계속해서 임대를 하는 경우 올해 세무서에 사업자등록을 신청해야 한다.
여기서 한가지 주의할 점은 의무임대기간상한 등의 제약을 받기 원하지 않는 사람은 세무서에만 사업자등록을 신청하면 된다는 것이다. 지자체에도 임대사업자등록을 할 경우 의무임대기간 (4년 또는 8년)을 채우지 못하거나 를 연간 5% 이상 올릴 경우 등 과태료가 별도로 부과된다.

 

 

2. 사업장 현황 신고 (~ 2월 10일)
올해 2월 10일까지 2019년도 주택임대 실적분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황울사업장 관할 세무서에 신고해야 한다.

 

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3. 소득세 신고 (5월 1일 ~ 6월 1일)
2019년 주택임대소득에 대해서 올해 6월 1일(5월 31일이 일요일이므로)까지 주소지 관할 세무서에 신고해야한다. 앞서 강조했듯이 올해는 2019년도 귀속 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에도 신고해한다. 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 종합 분리과세시 각각의 예상 세액을 비교해보고 어떻게신고하는 것이 유리한 지 판단해야 것이다. 국세청에서는 종합 분리과세 비교세액 및 간주임대료 간편계산서비스를 제공할 예정이다.
국세청이 자체 자료 국토교통부의 확정일자 및 임대차계약신고 자료, 대법원의 전세권 임차권 등기자등 모든 주택임대차 정보를 연계분석해서 수입금액 검증을 철저히 하겠다고 발표한 만큼, 주택임대자는신고를 누락해서 불이익을 당하지 않도록 주의해야 한다.

 

주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’14~ʼ18년에는 총수입금액 2천만 원 초과에 대해서만 과세하였으나, ’19년 귀속(’20년 신고)부터는 상가임대업 등 다른 업종과 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 소득세가 과세됩니다. 
주택임대소득 과세취지, 과세대상 등 전반적인 사항들에 대해 국민들이 알기 쉽도록 Q&A형식으로 작성하였으니 주택임대소득 성실신고에 도움이 되길 바랍니다.

 

 

주택임대소득 과세대상은?
주택임대소득 과세대상은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 주택 수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우로 구체적 기준은 다음과 같습니다.
보유 주택 수별
① (1주택)기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)
② (2주택)월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)
③ (3주택 이상)월세 수입이 있는 경우 또는 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 경우
* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외
임대유형별
① (월 세)기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자
② (보증금) 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자
* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

 

주택임대소득 자주 묻는 질문 Q&A

 

주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지, 임대주택 수인지?
주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단합니다.

미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?
주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않습니다.
다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됩니다.

오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?
오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됩니다. 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다.

 

기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
과세기간 종료일(‘19.12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?
주택임대소득 과세대상 판단 시 농가주택도 주택 수에 포함되어 월세에 대해 과세됩니다.

다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?
구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 대상입니다.

 

본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음.)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?

공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야 합니다.

 

주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?
주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분만 주택으로 봅니다.
주택의 면적은 고가주택 및 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하) 등의 판단 시 적용됩니다.

 

2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?
부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.
전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.

주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야하는지?
보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당한다 하더라도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있습니다.(‘19년 귀속 기준)
세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 수입금액이 1천만 원(월 임대료 833천 원 가량) 이하이면 납부할 세금이 없으며, 세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록하였거나 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 4백만 원(월 임대료 333천 원 가량) 이하인 경우에는 납부할 세금이 없습니다.

 

'19년 귀속 소득세 신고 시 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택)은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 보유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외하며, 비소형 주택이 3채 이상으로 간주임대료 과세대상자 해당하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다. 
다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야 합니다.

 

 

주택임대소득자도 사업자등록을 하여야 하는지, 사업자등록을 하지 않을 경우 불이익은?
주택임대소득자도 사업소득자로 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, ʼ20년 귀속부터 사업자미등록 가산세가 부과됩니다.
임대사업 시작일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록 신청을 하지 않을 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 부담하여야 합니다.(지방자치단체 미등록은 가산세 없음.)
ʼ19년 이전에 임대사업을 시작하고 ʼ20년에도 계속하는 경우에는 ʼ20.1.21.까지 사업자등록을 신청하면 가산세를 부담하지 않습니다.