주택연금 가입조건 자격

노인복지정책 차원으로 2007년 처음 국내에 도입된 주택연금. 매년 가입자가 꾸준히 증가해오며 어느덧 5만 명이 훌쩍 넘어섰습니다. 통계에 따르면 주택연금을 수급하는 평균 연령은 72세이며, 월평균 주택연금 수령액은 약 99만 원 정도인데요. 주택역모기지론이라고도 하는 주택연금의 인기가 이렇듯 높은 이유는 노후 준비가 부족한 실버 세대들이 더이상 집을 상속 재산으로 생각하지 않고 노후 보장 수단으로 인식하게 되었기 때문입니다. 그렇다면 주택연금은 어떻게 노후대책이 될 수 있는 걸까요?

 

 

 살고 있는 집을 담보로 자금을 빌려주는 제도, 역모기지론. 우리나라 주택연금 역시 집을 소유하고 있으나 소득이 부족한 만 60세 이상 고령자가 집을 담보로 매월 연금을 지원받으며 평생 본인 소유 주택에 살 수 있는 국가 보증 제도입니다. 그래서 주택연금을 주택역모기지론이라고도 하는데요. 
 가입요건으로는 부부 중 1명이 만 60세 이상이거나, 9억 원 이하의 주택을 소유한 부부이거나, 다주택자라도 합산가격이 9억 원 이하이거나, 9억 원이 초과하는 2주택자의 경우 3년 이내에 주택 하나를 판다면 주택연금을 신청할 수 있답니다. 

 

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주택연금이란
만 60세 이상(2020년 1분기부터 55세로 변경)의 고령자가 금융기관에 자신이 살고 있는 주택을 담보로 제공한 뒤, 매달 고정적인 생활자금을 연금식으로 받는 장기주택저당대출로, 역모기지론이라고도 한다. 2007년부터 한국주택금융공사(HF공사)가 운영해 오고 있는데, HF공사의 심사를 거쳐 보증서를 발급받은 뒤 시중 금융기관에서 대출 약정을 체결하면 된다.
연금은 가입 당시 집값을 기준으로 주택가격상승률 등을 반영하여 계산하기 때문에 가입 후 부동산 경기 침체 시에는 주택가격 하락에 따른 자산감소 위험을 감소시킬 수 있으며, 향후 집값이 올랐을 때는 중도 상환 수수료 없이 중도에 상환하고 계약을 해지할 수 있다(다만 초기보증료는 환급되지 않음). 특히 주택연금은 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금지급 중단의 위험이 없다는 장점이 있다.
한편, 주택금융공사는 철저한 리스크 관리를 위해 연금수령액에 영향을 주는 주택가격 상승률과 기대수명, 이자율 등의 변수를 매년 반영하여 연금액을 조정하고 있다. 다만 최근 주택가격 상승률은 떨어지고, 기대수명과 이자율은 늘어나는 추세로 연금지급액은 줄어드는 추세이다.  

 

 

우리나라의 주택역모기지론, 주택연금이 지급되는 방식은 이렇습니다. 먼저, 가입 신청자가 한국주택금융공사에 방문하여 보증 상담을 받고 보증 신청을 합니다. 그리고 공사는 신청자의 자격요건과 담보 주택 가격 평가 등 심도 있는 심사를 진행하죠. 그 후 보증 약정 체결과 저당권 설정 과정을 거친 공사는 금융기관(은행)에 보증서를 발급합니다. 마지막으로 은행은 신청자가 방문하여 대출 거래 약정을 체결하면 주택연금 대출을 실행하게 되는데요. 
 주택 구매 희망자에게 금융기관이 해당 주택을 담보로 주택 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 주택모기지론과는 자금이 반대로 흐른다고 이해하시면 된답니다. 

 

 

 

 

그렇다면 노인복지정책 차원에서 국가가 보증하는 주택역모기지론 '주택연금'은 민간 역모기지론과 어떤 차이가 있을까요? 
 민간 상품의 경우 만기가 정해져 있어 주택연금처럼 평생 지급과 평생 거주가 보장되지 않습니다. 대출 기간이 종료되면 강제퇴거 및 대출금을 일시상환해야 하는데 자금이 없을 경우 주택매각을 통해 대출금을 상환해야 하죠. 만약 주택 매각(경매) 후 금융기관에 손실이 발생하면 가입자의 다른 재산에도 채권을 행사하는 소구 대출이라는 사실! 참고로, 주택연금은 상환책임을 담보주택에만 한정하는 비소구 방식이랍니다. 
 또한, 민간 상품은 금융기관의 이윤추구가 목표이기 때문에 대출금리가 주택연금보다 약 2%P 높습니다. 그러니 여러모로 주택금융공사에서하는 주택연금이 가입자 부담도 적고 안정적이죠. 

 

 

노후를 위해 집을 담보로 받는 주택연금 수령액은 어떻게 활용하면 좋을까요? 

연금 형식으로 지급받는 경우 꾸준히 일정 수입이 생길 텐데요. 인출 한도 설정 없이 월 지급금을 평생 받는 종신 지급방식이나 우대 지급방식, 수시 인출 한도 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 일정 기간만 받는 확정 기간 혼합 방식이 이에 해당합니다. 특히 우대 방식 지급은 1.5억 원 미만의 1주택을 보유한 부부가 종신 지급방식보다 최대 12.7% 금액을 우대받는 만큼 금전적인 여유가 더 생기죠.

 

 

이렇듯 매달 일정 금액의 수입이 생긴다면 생활비를 제외한 나머지 금액으로 목돈(비상금) 만들기에 도전해보는 것도 좋습니다. 고령 우대 혜택이나 연금 우대 통장을 기반으로 한 추가 우대 금리 혜택 등이 있는 적금을 드는 것도 좋고, 조금 더 공격적인 투자를 원한다면 주식을 사는 것도 방법인데요. 노령기에는 본인이나 배우자에게 드는 의료비, 병간호비 등 건강 관련 지출이 생길 수 있기 때문에 갑작스럽게 큰돈이 들 때를 대비해 안정적인 투자를 권하고 싶습니다.

 

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주택연금은 대출 한도의 50% 이내로 인출 한도를 설정하고 나머지 금액을 월 지급금으로 평생 나눠 받는 종신 혼합 방식을 선택할 수도 있습니다. 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월 지급금의 70% 수준으로 받는 방식이죠. 
 대출 한도의 50~70% 범위로 인출 한도를 설정하여 일시에 찾고 나머지 부분을 월 지급금으로 평생 받는 대출상환 방식, 대출 한도의 45% 이내를 인출 한도로 설정한 뒤 나머지 부분을 우대 월 지급금으로 평생 받는 우대 혼합 방식, 수시 인출 한도 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 일정 기간만 받는 확정 기간 혼합 방식도 이에 해당한답니다. 

 

이렇듯 월 지급과 일시급으로 나눠 받는 경우에는 더 여유 있는 목돈으로 재테크를 해볼 수 있는데요. 월 지급금은 생활비로 사용하고 일시급 금은 갑작스러운 사고에 대비하여 예금으로 묶어두어도 좋겠죠. 만약 고수익률 투자를 원한다면 채권에 투자하여 수익을 내는 고이율 RP 상품, 인출과 이체가 자유로운 고금리 저축성 예금 MMDA, 주식이나 채권에 투자하는 펀드 등을 알아보는 것도 방법입니다. 
주택모기지론과 반대되는 흐름으로 노후 생활자금이 되어주는 주택역모기지론, 주택연금! 주택담보대출과는 다르게 매달 이자를 내야 하는 부담도 없고, 평생 본인 소유의 집에 살면서 생활비 혹은 목돈을 받을 수 있는 제도이니, 노후 준비가 부족하다면 주택역모기지론을 고려해보는 것도 좋지 않을까 합니다. 

 

 

주택연금 지급방식
① 종신지급방식 : 수시인출한도 설정 없이 종신토록 매달 일정금액을 지급하는 방식이다.
② 종신혼합방식 : 대출한도 50% 내에서 필요할 때 개별인출을 허용하고 나머지 부분에서 매달 일정금액을 종신토록 지급하는 방식이다. 또한 옵션을 선택하여 매년 3%씩 월지급금을 증가시키거나 반대로 매년 3%씩 월지급금을 감소시킬 수 있다.

 

 

주택연금은 이용 도중 지급방식 및 인출한도 설정비율 변경이 가능하므로 자신의 상황에 맞는 지급방식을 선택하면 된다. 노후에 갑자기 목돈이 필요한 일이 없다면 종신지급방식으로 매달 일정한 금액을 수령하고, 질병 등으로 큰돈이 지출될 때에는 종신혼합방식을 이용해 수시인출금액을 사용하여 질병 등을 치료하면 된다.
이외에도 나이가 들수록 생활비 등 지출이 감소하는 경우라면 매년 3%씩 월지급액이 감소하는 옵션을, 간병비 등으로 점점 생활비 등이 늘어나는 경우라면 3%씩 월지급액이 증가하는 옵션을 선택하면 도움이 된다.

11월 13일 기획재정부, 금융위원회, 고용노동부 등으로 구성된 인구 정책 TF는 주택연금 개편방안을 발표했다. 직장인의 은퇴 연령은 낮아지는 데 반해, 국민 자산의 70% 이상을 차지하고 있는 부동산 집중 현상이 심화되면서 자산은 높지만, 현금흐름은 낮은 소위 ‘부동산 푸어’가 늘어나는 현실을 반영해 주택연금을 개편하겠다는 것이다.

 

주택연금이란?
일반적으로 주택을 담보로 대출을 받는 주택담보대출은 주택소유자가 주택을 담보로 일시불의 대출금을 받은 후 일정 기간 일정액의 원리금을 상환하는 방식이지만, 주택연금은 소유 주택을 담보로 맡기고 금융기관에서 일정 기간 정기적으로 일정액을 지급받은 후 계약 기간 말에 금융기관에서 주택을 처분 후 그동안 지불한 원금과 누적이자를 제한 돈을 주는 방식이다. 그래서 금융 용어로 주택연금을 역저당(Reverse Mortgage) 이라고도 한다. 
주택연금은 아래와 같이 주택소유자가 한국주택금융공사에 보증 신청하면 보증심사 후 금융기관에 보증서를 발급해주고 금융기관은 보증서를 근거로 주택연금 가입자에게 주택연금 대출을 실행해 준다. 

 

단, 자격대상 조건이 있다. 부부 중 1명이 만 60세 이상이고 대한민국 국민이어야 하며, 부부 기준 소유 주택 가격이 9억 원 이하여야 한다. 여러 주택을 보유했다 하더라도, 주택 가격의 합이 9억 원 이하면 된다. 만약, 9억 원을 초과하는 2주택자는 3년 내 1주택을 팔아야 한다. 
이번 정부 TF에서는 가입 연령을 60세에서 55세 이상으로, 주택 가격을 시가 9억 원에서 공시가격 9억 원(시세 대략 13억 원 정도)으로 완화하기로 했다. 또, 현행 주택법상 주택과 노인복지주택(실버주택)만 가입이 가능했지만 전세를 준 단독, 다가구주택과 주거용 오피스텔도 포함할 계획이다.

 

주택연금 지급 방식은 월 지급 금액을 종신토록 받는 종신 방식과 일정 기간만 받는 확정 기간 방식, 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 찾아 사용하고 나머지는 월 지급금액으로 종신토록 받는 대출상환방식, 기초연금 수급자이고 1억5천만 원 미만 1주택 보유자에게 월 지급금액을 최대 13% 우대해 지급하는 우대방식이 있다. 
주택연금 관련 상세내용은 한국주택금융공사 홈페이지의 주택연금 코너에 가면 확인할 수 있고 1688-8114로 전화해서 상담을 받을 수 있다. 

 

그럼 주택연금에 가입하면 얼마 정도를 받을 수 있을까? 종신지급방식 기준으로 70세에 주택 가격이 3억 원 정도라면 대략 월 89만 원 정도, 6억 원이면 180만 원 정도, 9억 원이면 270만 원 정도를 받을 수 있다. 60세라면 3억 원이면 대략 60만 원, 6억 원이면 120만 원, 9억 원이면 180만 원 정도를 받을 수 있다.

 

 

주택연금?
주택연금은 국가가 보증해주는 상품으로 종신지급방식으로 할 경우, 평생 가입자 및 배우자에게 연금 감액 없이 100% 동일 금액을 지급 보장해 준다. 60세에 가입해서 집값은 오르지 않고 120세까지 살면 어떻게 되나, 반대로 60세에 가입했는데 65세에 사망해버려도 걱정할 필요 없다. 부부 모두 사망 후 주택처분금액이 연금지급총액보다 높으면 남는 부분은 상속인에게 돌려주고, 주택처분금액이 낮으면 별도 청구 없이 그냥 국가가 책임을 진다. 
쉽게 말해서 연금 받고 사망하면 주택 처분 후 정산하는데, 돈이 남으면 자녀들한테 돌려주고 돈이 부족해도 자녀들한테 더 내라고 하지 않는다는 의미다. 그 외 저당권 설정 시 등록세 75% 감면, 농어촌특별세 면제, 국민주택채권 매입 의무 면제, 대출이자비용 소득공제, 재산세 25% 감면의 세제 혜택도 있다.