월세 전세 로 갈아타야 하는 이유

1975년 부동산 실태조사 이후 처음으로 월세가 전세를 추월하는 현상이 발생했습니다. 통계청에 따르면 2010년 전세가구는 21.7%, 월세가구는 20.1%였으나 2015년에는 전세 15.5%, 월세 22.9%로 월세의 비중이 높아졌다고 합니다. 저금리, 경제침체 탓에 집주인들이 다달이 수익을 내는 월세를 선호하기 때문이지요. 
그렇다면 세입자 입장에서는 어떤 주택이 더 유리할까요?

 

세입자에게는 전세가 유리!
결론부터 이야기하면 세입자의 입장에서는 월세보다 전세가 유리합니다. 전세는 보증금만 내면 관리비 외에 추가로 들어가는 돈이 없지만, 월세는 보증금과 관리비 외에도 다달이 시중은행 대출이율 최대 5%보다 높은 1부(연 12%) 또는 1.5부(연 18%)의 월세를 내야 하기 때문입니다. 따라서 대출이율이 2~5%대인 전세자금대출을 받아서라도 전세로 사는 것이 월세로 사는 것보다 훨씬 경제적입니다.

 

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하지만 요즘 집주인들은 적금이자보다 많게는 3배 이상의 임대수익을 얻을 수 있는 월세를 선호합니다. 이렇기 때문에 전세 물량은 점점 감소되는 추세였죠. 하지만 2016년 말부터 서울 아파트 입주물량 증가, 집값 상승을 기대하는 갭투자(전세를 끼고 최소한의 자금으로 집을 사서 시세차익을 기대하는 투자)가 성행하며 전세물량이 일시적으로 늘어나기도 했습니다.

 

월세, 관리비가 비싼 편이다 
1~2년 정도의 단기간 동안 세를 얻을 거라면 무리하게 전세를 얻는 것보다 월세로 사는 것도 그리 나쁘지 않습니다. 그러나 월세는 주의해야 할 점들이 있습니다. 
자신의 월 주거비 지출로 달랑 월세만 생각해서는 안 된다는 것입니다. 원룸이나 오피스텔은 월세 이외에 청소비, 공용 전기요금 등의 관리비로 한 달에 적게는 5만원에서 많게는 30만원 이상 내야 하는 일도 있습니다. 
관리비는 순수하게 집을 관리하는 데 들어가는 비용이 대부분이지만, 간혹 월세를 싸게 내놓아 세입자를 쉽게 구하고, 주인이 원래 생각하던 월세에서 부족한 금액을 관리비라는 명목으로 충당하는 경우도 있습니다. 그러므로 월세를 얻을 때는 계약 전에 관리비가 얼마인지 반드시 확인해 봐야 합니다.

 

오피스텔은 부가가치세 10%도 내야 한다 
오피스텔은 월세의 10%에 해당하는 부가가치세도 내야 합니다. 따라서 오피스텔에 세를 얻을 때는 보증금 이외에 추가로 부가가치세를 내야 하는지, 아니면 월세에 부가가치세가 포함되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 
예를 들어 설명해보겠습니다. 한 세입자가‘ 월세 40만원’이라는 말만 믿고 집을 계약했는데, 알고 보니 관리비와 부가가치세가 별도였습니다. 이 경우에는 월세에 관리비 20만원과 월세에 대한 부가가치세 4만원을 합한 64만원이 매달 지출해야 하는 비용인 셈입니다. 
‘월세 40만원만 내면 되겠지’라고 가볍게 생각했다가 예상보다 더 많은 돈을 내야 하므로 난감해집니다. 심지어 자동차가 있어서 주차장 관리비용까지 내야 한다면 그 부담은 더욱 커지지요.

 

공과금도 별도 납부가 많다!
관리비와 별도로 가스요금이나 수도요금, 전기요금 등을 세입자가 따로 내야 할 수도 있습니다. 이 요금들이 관리비에 포함되어 있는지 꼼꼼히 따져보세요. 다시 말해서 월세를 살게 된다면 월세 이외에 들어가 추가적인 비용이 있는지, 있다면 어떠한 명목으로 얼마나 추가되는지 꼼꼼히 따져보세요!

 

 

월세에 적용되는 1부, 1.5부 이자 이해하기 
월세를 얻으려고 중개업소에 가면 “이 지역의 월세는 1부에요” 또는 “이 지역의 월세는 1.5부에요”라는 말을 종종 듣곤 합니다. 중개업자나 집주인들이 말하는 1부, 1.5부, 또 2부란 무슨 뜻일까요?
월세 금액을 정할 때 1부, 1.5부가 뭘까?
‘월세가 1부’라고 할 때의 ‘부’는 할푼리에서 ‘푼’의 잘못된 표현으로, 이를 백분율로 나타내면 1%입니다. 즉, 월 1% 이율로 월세를 받는다는 것이죠. 다시 말해 월세 금액을 정할 때 전세금을 기준으로 삼아 전체 전세금에서 월세 보증금을 제외한 나머지 금액에 대해 월 1%, 1.5%, 2%의 이율로 월세를 받는다는 뜻입니다.

 

예시 ) 
전체 전세금이 5,000만원인 집을 보증금 1,000만원만 받고 나머지 4,000만원을 월세로 받을 때 
•1부: 4,000만원 × 1% = 월 40만원 
•1.5부: 4,000만원 × 1.5% = 월 60만원 
•2부: 4,000만원 × 2% = 월 80만원
위의 예시에 따르면 보증금을 많이 낼수록 월세는 줄어듭니다. 
2016년 5월 주택임대차보호법이 개정됨에 따라 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환률이 ‘기준금리 × α’에서 ‘기준금리 + α’로 변경되었습니다. 그러나 실제로는 연 12%(월단위 환산 시 1부)로 적용하여 월세를 받는 일이 많습니다.

 

 

계약 갱신해 4년째 살고있는 세입자도 한번 더 연장 가능
계약갱신요구권과 전월세상한제, 전월세신고제를 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 28, 29일 양일간 국회 상임위에서 모두 통과되면서 전월세 시장에 급격한 변화가 예상된다. 요구권과 상한제의 경우 국회 본회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음 주중 바로 시행될 것으로 보인다. 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행된다. 상임위에서 통과된 법안을 분석해 임대인과 임차인 모두 궁금해할 만한 내용을 정리했다. 
―아파트에서 전세를 살고 있다. 이미 계약을 한 번 갱신해 4년째다. 이런 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

 

 

“그렇다. 어떤 계약이든 법 시행 이후 요구권이 한 번 부여되기 때문에 계약을 갱신했어도 요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있다. 2년 더 살 수 있는 거다.”
 ―월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행 시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나.
“계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택 수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려 달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다.”

 

 

―올해 9월이 전세 만기인데 집주인이 나가라고 해 이미 나가기로 합의했다. 8월부터 임대차 3법이 시행된다면 계약갱신요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있나. 
“기존 전월세 계약에도 요구권과 상한제를 소급해 적용할 수 있다. 하지만 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구해 계약했을 때에는 소급 적용할 수 없다. 집주인이 이미 새 세입자를 받기로 하고 계약을 맺었다면 요구권 행사는 어렵다는 뜻이다.”
―같은 경우 집주인이 아직 새로 세입자를 구하지 않았다면 요구권을 행사할 수 있나. 
“현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 갱신 거절 통보가 법 개정 전 이뤄졌다면 현행법상 ‘확정된 권리’가 인정된다는 시각이 우세하다. 확정된 권리를 침해하는 소급 적용은 위헌 가능성이 높아 세입자가 개정된 법을 근거로 2년을 더 살겠다고 요구하기는 어렵다는 해석이 많다.”

 

―재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합원 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 도시 및 주거환경 정비법이 개정돼 확정될 경우 어떻게 해야 하나. 

 

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“계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.”

 

―기존 세입자의 갱신 요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나. 
“갱신 요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약 기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 기간을 채우기 전에 새 세입자를 들이면 손해배상 청구 대상이 된다.”
―원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 요구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나. 
“세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다. 이 밖에 △세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우 △세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 △서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.”
―새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격에 비해 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나.

 

“억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토 과제로 두기로 한 상태다.
정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼 집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다.”
―전월세신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가. 
“내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결일로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠뜨리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래 내용을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.”