양도소득세 세율 및 신고방법

양도소득세란?
부동산(토지, 건물)이나 주식 등 을 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해서 부과하는 조세로써 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요경비, 양도 소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대해서 부과되는 세금을 말합니다.
양도소득세가 과세되는 자산의 범위
부동산, 일부 주식, 회원권 등, 일부 파생상품을 양도소득세 과세대상으로 정하고 있습니다.
부동산 양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 부과하는 세금을 말해요.
과세 대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유 기간에 발생한 이익(소득)에 대해 일시 양도 시점에 과세합니다
만약, 부동산 양도로 소득이 발생하지 않거나, 손해를 보았다면 부동산 양도소득세는 과세하지 않아요.
과세 대상
부동산: 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세 대상 포함)
부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권.

 

비과세감면 경우
①비과세 경우
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세 감면
단, 양도 당시 실지거래가액 9억 원 초과하는 고가 주택은 제외,
2017년 8월 3일 이후 취득한 지정 지역의 경우 2년 거주 요건.
주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면, 주택 정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위
②감면 경우
장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면 요건을 충족할 때 양도소득세 감면

 

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양도소득세 계산 방법 
양도소득세는 홈택스에서 간편하게 계산할 수 있습니다.
하지만 홈택스에도 계산이나 세법 적용에 대해서는 책임을 지지 않는다고 명시하고 있으니 자세한 계산은 세무사와 상의 하시는게 좋습니다.

부동산
토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리
부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
주식
상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식, 비상장 주식
*주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산
사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권/회원권, 특정 주식, 부동산 과다 보유 법인주식 등
파생상품
[자본시장과 금융 투자업에 관한 법률]제5조 제2항 제1호에따른 장내파생상품으로서 증권시장 또는 이와 유사한 시장으로서 외국에 있는 시장을 대표하는 종목을 기준으로 산출된 지수(해당 지수의 변동성을 기준으로 산출된 지수를 포함한다.)를 기초자산으로하는 상품, 주식워런트증권, 해외파생상품(일부 장외거래 제외) 

 

양도소득세 예정신고 
부동산 양도 소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부해야 합니다.

양도소득세 과세 대상이 되는 양도의 범위 
양도로 보는 경우
*양도라 함은 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물 출차 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.
*증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서수증자가 인수하는 채무 상당액은 그 자산이 사실상 유상 양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

양도로 보지 않는 경우
*신탁해지를원인으로 소유권 원상 회복되는 경우, 공통 소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발 법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을말합니다.
*또한, 배우자 또는 직계존비속 간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세 됩니다 

양도소득세 확정신고 
5월 종합소득세 신고하는 때를 확정신고 기한입니다.
매년 다음 해 5월 말일까지 신고/납부합니다.

 양도소득세 비과세 대상 
1세대 1주택 양도세 비과세의 경우 양도소득세 과세대상이라 하더라도 과세를 하지 않는 비과세 감면 대상을 규정하고 있습니다.

비과세되는 경우
*1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
- 양도 당시 실제 거래가 액이 9억 원을초과하는 그 주택은 제외
- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

 

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감면되는 경우
*장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경 농지 등의 경우 감면요건을 충족한때에는 양도 소득세가 감면됩니다. 

 

부동산 양도소득세 신고 납부
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정 신고ㆍ납부
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(19년 2월 12일 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연가산세 부과.
당해 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고.
다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고 불필요
예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.03%(2019년 2월 12일 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)를 추가 부담.

 

 

주식 양도소득세
주식 양도소득세는 주식을 양도함으로 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 부과하는 세금을 말해요. 앞서 이야기한 부동산 양도소득세와 마찬가지죠.
하지만 부동산과 다르게 모든 투자자가 양도소득세를 내는 것은 아니에요.
소액 주주의 경우 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 경우가 있어요.
바로 소액 주주가 장내에서 주식을 양도하는 경우, 2018년 1월 1일 이후 양도분부터 한국 장외주식시장(K-OTC) 통해 소액주주가 대통령령으로 정하는 중소기업 및 중견 기업의 비상장 주식을 양도하는 경우랍니다.
소액 주주도 양도소득세를 내야 하는 경우가 있는데요. 그것은 증권 시장 밖에서 양도하는 경우에요.

 

소액 주주와 다르게 대주주는 양도소득세 과세대상이 돼요.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 주권상장법인(코스피, 코스닥, 코넥스)의 대주주가 소유한 주식 등을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도해도 양도소득세 과세 대상이에요.
대주주가 상장주식을 장내 양도하는 경우, 상장 주식을 증권시장을 통하지 않고 양도하는 경우, 비상장 주식을 양도하는 경우 또한 과세 대상입니다.
주식 양도소득세는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 합니다

 

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비상장주식, 상장주식 대주주, 상장주식 장외양도
상장 주식 대주주: 주권상장법인(코스피, 코스닥, 코넥스)의 대주주가 소유한 주식 등을 양도하는 경우 양도소득세 납부.
상장 주식 장외 양도: 정규 증권 시장 외 다른 모든 장소에서 이루어지는 거래.
비상장 주식: 소액 및 대주주 상관없이 양도 차익 발생 시 양도소득세 납부.
- 해외 주식
외국 법인이 발행한 주식, 내국법인이 발행한 주식.
단, 국내 증권시장에 상장된 주식은 제외.
직전 연도 매매차익에서 250만 원 공제 후 22% 양도세율 적용.

 

 

파생 상품 양도소득세
파생 양도소득세는 파생상품에 관한 권리를 양도함으로 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 부과하는 세금을 말해요.
양도소득세가 과세되는 파상상품은 국내와 국외로 나뉘어요.
국내 상품은 모든 주가지수 관련 파생상품(2019년 4월 1일 이후)으로 코스피 200 선물·옵션(미니 포함), 코스피 200 주식워런트증권(ELW), 코스닥150 선물·옵션 등이에요.
국외 상품은 장내 및 일부 장외 상품 등을 이야기해요.

 

 

매도 시점에 따라 세금이 다르다
양도소득세는 양도차익이 생겼을 때 그 금액에 부과하는 세금입니다. 
2017년에 발표한 8.2대책 이후부터 새로 취득한 조정대상지역 내 주택에 대해서는 2년 이상 거주해야 양도세를 면제받을 수 있습니다.

 

거주 요건을 채우지 않고 2년 이상 보유한 경우 양도차익금이 얼마인지에 따라 부과하는 세율이 다릅니다. 과표가 1,200만원 이하라면 6%, 1,200만원 초과 4,600만원 이하라면 15%, 4,600만원 초과 8,800만원 이하라면 24%, 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하이면 35%, 1억 5천만원 초과 3억원 이하이면 38%, 3억원 초과 5억원 이하이면 40%, 5억원 초과는 42%의 세율을 적용합니다. 과세표준 구간과 세율을 확인하여 양도차익에 따른 세금이 얼마인지 계산한 후 매도 가격과 매도 시점을 정하는 것이 투자 수익을 높이는 방법입니다.

양도소득세의 절세를 위해서는 장기보유특별공제를 활용하는 방법과 한 물건을 공동 명의로 매수하는 방법이 있습니다. 공동명의시 양도차익을 인당 계산하기 때문에 과세표준 구간을 낮출 수 있습니다. 
만약 양도차익이 5,000만원이라면 1인 명의로 했을 때 과세표준 구간에 따른 세율이 24%이나, 공동명의로 했을 때는 1인당 양도차익이 2,500만원으로 분배되어 각각 15% 세율로 세금을 내면 되는 것입니다. 또한 양도소득세 계산시 1년에 1인당 한 번씩 기본공제(250만원)를 받을 수 있는데, 이때 양도소득이 발생했기에 인적공제(연소득 100만원 이하)에 해당되지 않습니다. 참고로 부부간의 증여는 6억원까지는 비과세이지만 증여 후에 발생하는 양도세를 조심해야 합니다

 

비과세 / 장기보유특별공제 조건 체크

고가 1주택자(실거래가 9억원 초과)의 경우 이전에는 10년 장기보유하면 양도소득세의 80%를 공제받았으나(장기보유특별공제), 2018년 9.13 대책 이후는 반드시 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 거주 요건을 채우지 못한 경우 일반 장특공제(15년 최대 30%)를 적용합니다. 이 규정은 2020년 1월 1일 양도분부터 적용합니다. 
이전에는 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택을 양도하면 비과세였으나 9.13 대책 이후 조정대상지역 내의 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 후 2년 안에 종전 주택을 양도해야 비과세를 적용합니다. 이 기준은 9월 13일 대책 발표 이후 새로 취득하는 주택부터 적용받습니다. 
9.13 대책 발표 후에 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대주택으로 등록하는 경우에도 양도세 중과 적용을 받습니다. 2주택이면 일반세율+10%p, 3주택이상이면 일반세율+20%p의 중과세 대상이 됩니다. 다주택자가 2019년 이후 새로 임대주택으로 등록하는 경우 양도세 중과는 받아야 하지만, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 조정대상지역 내 다주택자라면 8년 이상 임대하면 50% 공제, 10년 이상 임대하면 70%의 공제를 받을 수 있습니다.      

 

경비 증빙서류 꼼꼼히 챙겨야
양도소득세 계산시 부동산 매수 과정에서 사용한 각종 경비 중 취득세 비용, 법무사 비용, 중개비용(복비), 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세 등은 필요 경비로 인정받아 양도차익에서 차감할 수 있습니다. 또한 양도소득세 신고시 발생하는 세무사 비용도 차감할 수 있습니다.
만약 중개수수료 영수증을 잃어버리거나 챙겨놓지 못한 경우에는 중개대상물 설명서 뒤에 명기된 사업자번호로 증빙이 가능합니다. 중개 수수료뿐만 아니라 각종 비용 관련 자료는 등기권리증, 매매계약서와 함께 하나의 파일로 묶어두어야 양도소득세 계산시 편리하게 사용할 수 있습니다. 
등기를 위한 제반 부수 비용은 대부분 필요 경비로 인정받는데 반해, 수리시 발생하는 비용은 일부 항목만 인정됩니다. 따라서 관련 업체의 사업자번호를 포함한 세금계산서를 챙겨두어야 합니다. 보일러 교체, 새시 교체 비용은 필요 경비로 인정되나 그 외 대부분의 인테리어 항목은 비용으로 인정되지 않습니다. 
양도세 및 각종 세금 관련 문의는 국세청 콜센터 상담 또는 서면질의를 통해 이루어집니다. 복잡한 사례는 세무사와 상담을 통해 정확히 확인하는 것이 좋습니다.