양도소득세 신고방법

주택 등 건물이나 토지를 사고 팔 때 양도차익이 발생하면 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득세란 부동산을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대하여 부과하는 조세를 말하는데요. 양도소득세는 통상적으로 양도세 양도일이 속하는 말일부터 2개월까지 주민등록상 주소지 관할 세무서에 신고를 하게 되어있지만 요즘에는 인터넷으로도 신고, 납부할 수 있게 되어 훨씬 간편해졌습니다. 인터넷 양도소득세 신고는 국세청 홈택스에서 가능한데요. 홈택스에서 양도소득세 신고하는 방법을 알려드리겠습니다..

 

양도소득세는 토지, 건물 같은 부동산이나 주식 양도, 혹은 분양권 같은 부동산 관련 권리를 양도할 때 발생하는 이익에 부과하는 세금입니다.

 

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일반적으로 과세 대상에 해당하는 부동산 등을 취득한 날부터 양도한 날까지 보유한 기간에 발생한 이익에 대해 양도 시점에 맞춰 일시에 과세하죠. 물론, 양도로 인한 이익이 발생한 것이 없거나 손해 본 상황이라면 양도소득세를 부과하지 않는답니다

양도소득세 부과 대상은 토지나 건물 같은 부동산뿐만 아니라, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권도 해당합니다.
또한, 대주주 양도 주식, 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식, 비상장 주식, 장내 파생상품 등도 과세 대상에 속하는데요. 사업용 고정자산과 함께 넘기는 영업권, 특정 시설 이용권이나 회원권 등도 마찬가지랍니다. 이때, 양도의 범위는 자산 소유권 이전을 위한 등기 등록에 상관없이 매매, 교환, 법인 현물 출자 등 대가성이나 유상으로 자산 소유권이 넘어가는 경우를 본답니다.

국세청 홈페이지 양도소득세 비과세 정보 참고
주택의 경우 다주택자와 고가 1주택자라면 부과 대상이 됩니다. 만약 1세대 1주택일 때 양도소득세 비과세 대상에 해당하려면 주택 여부, 보유 요건, 거주 요건, 부수 토지, 고가 주택 여부 조건을 만족해야 하죠.
이에 따라 1세대가 양도일을 기준으로 현재 국내에 주택 하나를 보유한 상황에서 2년 이상 보유 중인 경우라면 비과세 대상에 해당하는데요. 2017년 8월 3일 이후 지정지역에서 취득한 경우 2년 거주 요건을 충족해야 한답니다. 다만, 양도 당시 실지거래가액 9억 원을 초과하는 고가주택이라면 제외된답니다.

 

 

 

양도소득세 감면 대상

양도소득세 감면을 받을 수 있는 요건도 있습니다. 장기 임대주택, 신축 주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상의 자경농지 등이 이에 해당하죠. 이때, 8년 자경 감면 대상은 양도 농지를 8년 이상 보유했는지, 양도 당시 토지가 농지였는지, 농지 소재지에서 8년 이상 거주했는지, 본인이 직접 8년 이상 경작했는지 등의 조건을 만족해야 합니다.
농지 외 다른 지목으로 바뀌었거나, 토지 용도지역에 따라 양도소득세 감면 배제 대상이 될 수 있는데요. 국세청 홈페이지에서 상세한 요건 확인할 수 있으니 참고해보시기 바랍니다.

 

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가산세까지 물지 않으려면 양도소득세 신고기한을 꼭 지켜야 합니다. 부동산을 양도했다면 양도일이 속한 달의 말일부터 2달 안에 해당 주소 담당 세무서를 통해 예정신고 및 납부를 해야 하죠.
또한, 당해연도에 부동산 등 여러 건을 양도한 경우 양도소득세 신고방법은 그다음 해 5월 1일~5월 31일 사이에 해당 주소 담당 세무서에 확정신고를 하면 되는데요. 양도 소득이 1건만 있는 상황에서 예정신고를 했다면 확정신고는 하지 않아도 된답니다.
만약 예정신고나 확정신고를 하지 않는다면 무신고 가산세 20%나 40%, 납부 불성실 가산세 1일 0.03% 등을 추가로 내야 하니 유의하시기 바랍니다. 

 

 

 

홈택스에서 양도세 신고하는 방법

 

https://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스

2.오른쪽 메뉴에 있는 세금신고 종류 중 '양도소득세'를 클릭합니다. 이때 공인인증서 로그인이 필요하니 공인인증서가 없다면 미리 준비하시길 바랍니다.
3. 로그인을 하면 간편신고와 일반신고가 있습니다. 간편신고는 한 개의 부동산을, 일반신고는 2개 이상의 부동산을 양도하는 경우이니 참고하시기 바랍니다.
4. 1개 부동산일 경우 간편신고>예정신고를 클릭합니다. 그 후 양도인 기본정보를 입력하고 저장을 한 후 다음 버튼을 누르고 양수인 기본정보를 입력합니다. 역시 입력 후 저장한 다음 버튼을 누릅니다.

 

5. 4번 과정을 완료하면 소득금액세액계산 화면이 나오게 되는데요. 이 양식에 맞춰 입력을 하면 양도세 납부세액, 지방소득세가 자동계산이 됩니다.

6. '신고서 제출'을 클릭합니다.
7. 마지막으로 필요경비 등 증빙서류*를 제출합니다. 증빙서류 제출은 홈택스 초기화면으로 돌아간 후 신고/납부>양도소득세>증빙서류제출 코너로 들어가서 제출할 수 있는데요. 파일을 첨부할 때 반드시 파일변환을 눌러 PDF 파일로 변환해야 합니다. 그 후 '부속서류 제출하기'를 클릭하면 양도소득세의 모든 제출 절차가 완료됩니다. 홈택스를 통해 양도소득세 신고를 하다가 어려운 점이 있을 때에는 국세청 홈택스 전화번호 126번으로 전화한 후 1-3번을 눌러 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다.

 

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미리 계산해보는 양도소득세'를 통해 미리 확인 가능
양도소득세를 신고하기 전에 납부할 세액을 미리 알아두는 것이 좋은데요. 국세청 홈택스 홈페이지에서는 양도소득세 예상금액도 손쉽게 조회해 볼 수 있습니다. 국세청 홈택스 홈페이지에 접속한 후 첫 화면 왼쪽 하단에 있는 '양도소득세 종합안내'를 클릭하면 '미리 계산해보는 양도소득세' 화면이 보입니다. 해당 화면을 클릭하여 취득 당시 부동산값과 양도 가격을 입력한 뒤, 취득세와 등록세, 중개사 비용 등 각종 경비항목을 입력하면 양도세액이 자동으로 계산됩니다. 뿐만 아니라 보유하고 있는 부동산이 양도세 감면 대상인지 등도 확인이 가능합니다.

 

돈을 모았다면 무엇을 해야 할까. 대부분의 사람들을 부동산을 살 것이다. 집은 본인이 살 집만 있으면 되지만 자산을 늘리기 위해 제2의, 제3의 집을 보유하고 있는 사람들이 많다. 이런 집들은 방치되는 것이 아닌, 임대를 하다 적절한 시기가 오면 판매한다. 1억을 주고 산 집이 추후 2억으로 올라 시세가 떨어지기 전에 판다면 1억의 이익을 얻을 수 있다. 자, 소득이 생겼으니 세금을 내야 한다. 이때 내야 하는 세금을 양도소득세라고 한다.

 

양도소득세를 내야하는 건 부동산(토지, 건물)뿐이 아니다. 주식이나 영업권, 이용권, 회원권 등 자신이 구입했을 때 보다 더 큰 가치로 팔았을 경우 이에 해당하는 양도소득세를 지급해야 한다. 해지로 인한 소유권 회복이나 공동소유 토지의 단순 분할 등기, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지번 변경 등은 양도로 보지 않으며 가족 간의 양도는 증여로 판단해 증여세가 부과된다

 

양도소득세 면제조건을 알아보고 절세하자. 특별한 경우가 아니라면 면제조건을 꼼꼼히 살펴보고 집을 사고 파는 시기를 결정하는 것이 좋다. 1가구 1주택 양도소득세 면제조건 주택을 2년 이상 가지고 있어야 한다. 매매가격이 9억 원 이하면 양도소득세가 면제, 추가 세금을 내지 않아도 된다. 여기서 주택 보유 기간은 취득일에서부터 양도일까지로 계산한다. 2년이 되지 않았지만 좋은 조건으로 거래가 진행될 경우 국세청은 절세 팁으로 잔금 받는 날과 등기 이전을 2년 후로 지정하라고 전했다. 이는 한 사람이 하나의 주택을 가지게 될 경우에만 해당된다. 하지만, 본의 아니게 일시적으로 주택 2개를 보유한 상태가 될 수 있다. 아직 주택을 처분하지 못했는데, 새로운 주택을 구매했을 경우에는 2~3년 이내에 거래를 해야 비과세 혜택을 받는다. 각각 1주택을 가진 사람이 결혼으로 인해 2주택이 됐을 땐, 3년 이내에 하나의 주택을 처분해야 한다. 상속으로 추가 주택이 생겼다면 가지고 있던 주택에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있다.  

 

 

양도소득세 신고방법은 다음과 같다. 양도소득세 신고에는 예정신고와 확정신고가 있는데, 한 해 1건의 거래가 있다면 예정신고만 해도 되며 거래가 많은 사람은 확정신고까지 진행해야 한다. 예정신고 기한은 양도한 일자가 있는 달 말일부터 2개월, 확정신고는 양도일이 속한 연도의 다음해 5월이다. 양도소득세율은 국세청 양도소득세 종합안내에서 확인할 수 있다. 양도소득세 계산기를 이용하면 간편하게 자신이 지불해야 하는 양도소득세율을 계산할 수 있다. 신고는 세무서를 직접 방문하거나 국세청 홈택스를 활용해도 좋다.