정부의 부동산 규제, 지방 집값의 하락 추세로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세' 우려가 커지고 있습니다. 깡통전세는 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 결국 집이 경매에 넘어가버리는 경우를 말하는데요. 이런 경우 전세로 들어간 임대인의 보증금을 모두 날려버릴 확률이 높습니다.
오늘은 우리의 전세보증금을 지키기 위한 가장 첫걸음인 전입신고법과 확정일자 받는 방법 에 대해 말씀드리려 합니다
전입신고란?
한 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주자를 이동한 때에
신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 기관(동 주민센터 등)에게 신고하는 일입니다.
차량, 이륜차, 건설기계를 소유하고 있는 사람이 시․도를 달리하여 이사를 가게 되면 전입신고와 함께 차량 등에 대한 변경등록 신고도 해야 하니 잊지 마세요.
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전입신고를 하려면, 주민센터를 방문하셔서 비치되어 있는 전입신고서를 작성한 후 제출하시면 되는데요. 세대주가 직접 신고를 한다면 신분증을 지참하고, 세대주가 아닌 사람이 신고를 한다면 세대주 신분증, 도장을 신고하는 사람의 신분증과 함께 가지고 와야 합니다.
그리고 같이 전입하는 일가족의 주민등록증은 모두 가져와서 함께 신고하셔야 합니다.
만약 전입신고를 정당한 사유 없이 14일 이내에 신고를 하지 않거나, 허위로 신고를 하면 과태료나 처벌을 받을 수 있습니다. 반드시 14일 이내에 거주지 관할 주민센터에서 신고해주세요.
다가구주택과 다세대주택의 전입신고 방법이 다른가요?
다가구주택: 단독주택에 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 만들어진 주택
다세대주택: 한 건물에 다수의 세대가 독립적으로 거주할 수 있도록 만들어진 주택 (ex. 빌라)
다가구주택에 이사했을 경우에는 주소만 정확히 적으면 되는 반면, 다세대주택의 경우에는 동/호수까지 적어야 하기 때문에 전입신고 할 때 먼저 건축물 관리 대장을 잘 확인해야 합니다. 현관에 명시되어 있는 호수와 등기부등본상의 호수가 틀린 경우가 종종 있기 때문입니다.
아니, 어떻게 호수가 다를 수 있냐구요? 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 등기부 상의 호수로 계약서 작성과 전입신고를 해야 하는데요. 임대인이 불법적으로 세대 수를 늘리는 경우, 내가 사는 호수가 등기부상에는 없는 호수일 수 있습니다. 이런 낭패를 당하지 않기 위해서라도 전입신고 하실 때는 반드시 건축물 관리 대장을 확인해주셔야 합니다.
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확정일자는 꼭 받아야 하나요?
전세 계약자라면 전입과 동시에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자가 필요한 이유는 새로 입주한 건물이 경매에 넘어갔을 때를 대비하기 위해선데요. 확정일자를 갖춘 주택임차인은 집이 경매로 넘어갈 경우 경매대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선순위로 보증금을 받을 수 있습니다.
확정일자는 어떻게 받나요?
확정일자를 받으려면 임대차 계약서를 가지고 관할 주민센터, 법원·등기소를 통해 방문하거나 인터넷으로 신청할 수 있습니다.
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
공휴일을 포함 24시간 신청이 가능하며 계약 체결 직후부터 신청이 가능해서 직접 방문하는 것보다 좀 더 빨리 확정일자를 받을 수 있습니다.
온라인 신청은 계약 당사자(임대인, 임차인, 공인중개사)가 직접 하거나 인터넷등기소 전자신청에 사용자 등록이 되어 있는 법무사, 변호사가 대리 신청할 수 있습니다. 계약 당사자(임대인, 임차인)는 추후 인터넷등기소에 보관된 계약증서를 추가 발급받을 수도 있는데요. 단, 주택만 대상으로 하기 때문에 상가 임대차 계약은 온라인 신청이 불가능하다는 점도 기억해 주세요!
보너스! 연말정산 공제 혜택
월세도 연말정산 시 공제받을 수 있다는 사실, 알고 계시나요?
월세 금액 중 10%까지 공제받을 수 있으며 근로자와 함께 거주하는 배우자 등 기본공제 대상자 명의로 계약을 한 경우에도 공제를 받을 수 있습니다. 공제 대상 주택에는 고시원도 포함되어 있습니다.
다만 임대차계약서의 주소지와 주민등록등본의 주소지가 일치해야 하기 때문에 반드시 전입신고가 필요하며, 국세청에 임대차 계약서 사본과 월세 송금 자료(현금영수증, 계좌이체확인서, 통장사본)을 제출하시면 됩니다.
앞서 이야기 나온 것처럼 깡통전세의 우려가 커지는 지금, 입주 후에는 반드시 빠른 시간 내에 전입신고와 확정일자를 받아놓아야 합니다. 그래야만 그 이후 전셋집에 무슨 일이 생겨도 권리를 요구할 수 있으니까요.
정당한 권리를 보장받기 위해 전입신고, 확정일자를 잊지 마세요.
1. 확정일자를 받아야 하는 이유
공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차 계약서에 체결한 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데요, 이때 도장에 찍혀있는 날짜가 바로 '확정일자' 입니다. 즉, 계약서의 작성일자에 대해 증거가 될 수 있는, 법률상 인정되는 날짜인 것이지요.
이 확정일자는 '우선변제권'을 얻기 위해 필요한 것인데요. '우선변제권'이란 만약에 전세로 들어간 주택에 대한 경매나 공매가 발생했을 때, 주택의 매각대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이사를 하고 전입신고를 하여 대항요건을 갖추고, 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 얻을 수 있습니다.
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결국 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 것은 집 주인이 바뀌어 갑자기 나가라고 한다거나, 집이 팔리는 등 문제상황이 생겼을 때 '집을 비워주지 않기 위해서' 이고, 확정일자를 통해 우선변제권을 얻는 것은 '보증금을 안전하게 돌려받기 위함' 이지요.
만약 중간에 보증금이 올랐다면, 오른 보증금에 대하여 다시 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 증액된 보증금에 대한 우선변제권은 '확정일자를 다시 받은 날짜'부터 효력이 있습니다. (이전의 확정일자로 소급 적용되지 않습니다)
2. 최우선변제권?
성립 요건을 갖춘 소액 임차인일 경우, 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정 금액을 경매나 공매 시 다른 사람들보다 우선적으로 돌려받을 수 있는데 이를 ‘최우선변제’라고 합니다. 하지만 최우선변제는 보증금 중 받을 수 있는 범위와 기준이 주택 가액의 1/2을 넘지 못한다는 단점이 있습니다.
그런데, 이 '소액' 임차인의 기준은 과연 무엇일까요?
소액'으로 인정되는 임차보증금 범위는 지역과 기준시점에 따라 조금씩 달라집니다. 소액임차보증금의 보호 범위에 포함될 경우, 경매에서 선순위 담보권자보다도 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
주의할 점은 위의 표를 통해 알 수 있듯이, 소액임차인의 기준이 지역별, 연도별로 달라진다는 것입니다.
예를 들어봅시다.
2016년 6월 1일에 세종시 소재 주택을 보증금 5500만원에 전세계약을 체결하고 당일에 전입신고를 한 A씨는 세종시 보증금 범위인 6000만원 이하에 해당하므로, 2000만원까지 보장받을 수 있을 것입니다.
하지만 만약 A씨가 전입신고를 하기 전에 선순위 *담보물권이 있었다면, 얘기가 달라집니다.
*담보물권 : 담보물권은 저당권, 근저당권, 담보가등기 등을 말하며, 가압류, 압류는 담보물권이 아니므로 여기에 해당하지 않습니다. 담보물권이 아예 없다면 기준시점은 경매개시결정 등기일이 됩니다.
가령 이 주택에 2010년 5월 20일 은행의 근저당권이 선순위로 설정되어 있다면 , 2016년 6월 1일에 전입 신고한 A씨는 소액임차인 대상이 아닙니다. 기준시점을 ‘2016년 3월 31일’로 보는 것이 아니라 최초담보물권설정 일자인 ‘2008년 8월 21일~2010년 7월 25일’의 기준에 따라 (당시에는 세종시가 따로 정해져 있지 않았으므로) 그 밖의 지역인 보증금 4000만원 이하의 임차인만 소액임차인에 해당하기 때문에 보증금이 5500만원인 A씨는 소액임차인으로 보장받을 수 없습니다.
왜 기준시점이 임대차 계약 체결 시점이 아닌 최초담보물권설정 일자일까요?
소액임차인을 보호하는 것도 중요하지만, '최선순위 담보권자'도 보호받을 수 있어야 하기 때문입니다. 그래서 보통 근저당권을 설정할 때 최우선변제금액과 대출 이자 등을 고려하여 대출금액보다 일정 금액 높게 설정하는 게 아닐까요.
3. 임대차 계약을 할 때 한 번 더 체크해야 할 것
임대차계약을 할 때는 부동산의 지역, 등기부 등본의 선순위 담보물권 설정 일자와 채권최고액을 살펴보고 계약을 체결하도록 합시다. 지역별 소액임차인의 범위는 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
참고로 *임차권등기명령에 따른 등기 이후에 임차한 임차인도 확정일자에 의한 우선변제권은 인정되나, 최우선변제를 받을 권리는 없습니다.
* 임차권등기명령이란, 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 대항요건을 유지하기 위해 신청하는 것으로 주택의 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 임차주택이 경매에 넘어간다면 배당요구 종기일 (마감일)내에 배당을 요구해야 합니다. 배당요구 종기일까지 대항요건(이사+전입신고)을 유지해야 우선변제권과 최우선변제권이 유지되는데, 만약 그 전에 이사를 해야 한다면 곤란해질 수 있습니다. 하지만 임차권등기가 완료되면 임차인이 이사하더라도 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 즉 이사를 가더라도 보증금을 돌려받기 위한 요건이 유지가 되는 것이죠. 그리고 임차인은 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
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